Ситуация с Обществами объединенных собственников квартир (ООСК) с последующей передачей им  прав управления жилым зданием  развивается по сценарию старого советского анекдота про лекцию в сельском  клубе: «Скажите, товарищ лектор, а я имею право…»,  «Имеете!»,  «Так значит, я могу…»,  «Нет, не можете!». Вот и в нашем случае между «имею право» и «могу» - дистанция огромного размера. 

Собственники частных многоквартирных домов, не прошедших госприемку, не могут получить государственную регистрацию в статусе ООСК. Получается, что даже после заселения жильцов, кооператив функционирует законно. В Азербайджане это главная проблема, препятствующая образованию самоуправляющихся жилых зданий.

Министерство экономики насчитало по стране 40 Обществ объединенных собственников квартир (ООСК). С октября прошлого по январь текущего года регистрацию в Министерстве юстиции прошли девять объединений, бодро сообщает ведомство. Выяснилось, что наибольшее число ООСК появилось в Бинагадинском, Ясамальском и Насиминском районах столицы.

Таким образом, на смену ЖЭКам постепенно приходят более современные методы управления, однако уровень перехода все еще очень низкий. Господство ЖЭКов продолжается, несмотря на то, что Жилищный кодекс предусматривает три формы домоуправления - жильцами здания, нанявшими мастеров; нанятой владельцами управляющей компанией,  и созданным владельцами квартир ООСК. В Жилищном кодексе  нет даже намека на существование жилищно-эксплуатационных контор.

Ложку дегтя в отчеты министерства добавляет обстоятельство активного роста числа жилищно-строительных кооперативов, так называемых ЖСК. Кооперативы в сфере жилищного строительства  растут как грибы после дождя, а государственную регистрацию прошли только 40 Обществ собственников жилья (ООСК). Управлением остальной массы новостроек все еще занимаются сами ЖСК, потому что им это приносит  выгоду, правда, незаконную. В законодательстве нет пункта, разрешающего строительному кооперативу управлять жилым зданием, устанавливать расценки за услуги и собирать плату с жильцов. 

Тот факт, что жилищно-строительные кооперативы и ЖЭКи незаконно управляют многоквартирными домами и продолжают брать за это деньги, не вписывается ни в какие рамки. На эти обстоятельства указывают сами чиновники, однако ситуация меняется очень медленно.

«По закону ЖСК теряют юридический статус через шесть месяцев после строительства дома, а его полномочия переходят жильцам. Другими словами, создается Совместное общество собственников жилья, и жильцы определяют формы управления, виды оказываемых услуг, тарифы на них и многое прочее. Такая практика избавляет их от необоснованных сборов, потому что процесс оплаты услуг контролируют жильцы», - отмечает завотделом жилищно-коммунальной политики Минэкономики Низами Гасымов. На практике этого правила редко  придерживаются.

Таким образом, завотделом министерства «посадил на место» кооперативы по строительству жилья и призвал собственников квартир к активности. «Жильцы должны быть активными в этом вопросе. Ведь это их собственность, - сказал Н.Гасымов, - к тому же, если они создают общество собственников жилья,  необходимость в жилищно-эксплуатационных управлениях отпадает сама собой».

Почему же, в таком случае, проблема не решается?

По мнению собеседника РадиоАзадлыг,  эксперта в сфере недвижимости, исполнительного директора Ассоциации риэлторов Азербайджана Эльнура Азадова, собственникам жилья необходима юридическая, организационная и даже психологическая помощь в освоении этой, безусловно, полезной зарубежной практики.

Проблема реализации идеи ООСК имеет психологические и правовые аспекты, - считает экономист Самир Алиев. - В первом случае жильцы опасаются ответственности, а также роста расходов по обслуживанию жилья в семейном бюджете. Из-за непросвещенности жильцы не знают, какие выгоды сулят им управление домами собственными силами, поэтому они также как в советские времена, продолжают платить, теперь уже не ЖЭКам, а частным компаниям за коммунальные услуги. Не задавая вопрос, за что платят».

Эта проблема упирается не только в процесс юридической трансформации ЖСК в ООСК, -  считают эксперты. «На самом деле отечественный вариант жилищно-строительного кооператива далек от своей сути. Члены кооператива не являются соинвесторами и не имеют сопутствующих прав», - уверен Азадов. Хозяевами положения остаются  строительные компании,  и они всячески препятствуют объединениям жильцов, даже скрывая контакты жильцов от соседей, желающих организовать такое сообщество.

«Например, несколько жильцов хотят организовать ООСК, они просят контакты прочих собственников квартир у руководства  ЖСК. Руководство отказывает. На это есть объяснение: строительной компании выгодно самостоятельно управлять жилым зданием. Для наглядности, в среднем руководство ЖСК собирает с жильцов за обслуживание одного квадратного метра от 20 до 60 гяпик. Тогда как себестоимость квадрата по тем же средним подсчетам не превышает 10 гяпик», - скрупулезно подсчитал специалист. 

В местной практике известно несколько случаев передачи управления жилым зданием, - отмечает Азадов. «Так поступила компания «Аккорд», передав управление отстроенным жилым комплексом частной компании, причем, без предусмотренной законодательством процедуры согласования с жильцами. Этот опыт сложно назвать удачным, потому что управляющая компания не имеет нужного в этом деле опыта, а жильцам приходится оплачивать не самый высокий уровень услуг по «продвинутым» ценам», - сказал эксперт.  

В целом организации ООСК мешают не только большой процент жилого фонда, не имеющий выписки из государственного реестра. По мнению специалистов, мешает искаженная суть местных жилищных кооперативов и низкая активность самих владельцев квартир в так называемых «кооперативных» домах. Инициатива создания товарищества жильцов должна исходить от собственников жилья. 

Шахин Мамедов