Keçid linkləri

2016, 08 Dekabr, Cümə axşamı, Bakı vaxtı 04:35

-

Manatın devalvasiyasından sonra ev bazarında qiymət artımı proqnozları səslənirdi.

Hazırda vəziyyət necədir? Daşınmaz əmlak bazarında hansı tendensiya hökm sürür, qiymət azalır, artır?

Əmlak Ekspert Mərkəzinin direktoru ​Ramil Osmanlı AzadlıqRadiosunun bu və digər suallarını cavablandırıb.

- Ramil bəy, söhbətimizə əvvəlcə bu gün yayılan bir xəbərdən başlayaq. Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi əmlakı bazar qiymətlərinə uyğun kütləvi qiymətləndirib. Bu nə deməkdir?

- Qiymətləndirmə, əslində, əmlakın ümumi reyestrinin və dəyərinin müəyyən edilməsi qaydalarını nəzərdə tutur. Burda ayrı-ayrı yaşayış məntəqələri, şəhərlər, rayonlar, qəsəbələr üzrə əmlakın ümumi dəyəri müəyyən olunur. Əvvəllər inventor dəyər var idi və bu dəyərlə bazar qiymətləri arasında ciddi fərq olurdu. Bu fərqlər nəticə etibarilə bazar dəyərinin müəyyən olunmasında ciddi problemlər yaradırdı. Beynəlxalq təcrübədə bir çox Avropa ölkəsində, keçmiş SSRİ məkanında isə Baltikyanı dövlətlərdə kütləvi qiymətləndirmə sistemindən istifadə edilir. Bu sistemin üstünlüyü ondan ibarətdir ki, yaşayış məntəqələri üzrə bütün əmlak subyektlərinin uçotu, qeydiyyatı aparılır və ədalətli bazar dəyəri müəyyənləşdirilir.

- Ramil bəy, üstünlüyü nədir bu qiymətləndirmənin və Azərbaycanın bunu beynəlxalq təcrübəyə uyğun həyata keçirmək potensialı varmı?

- Əslində, bu layihə beynəlxalq təcrübənin Azərbaycanda tətbiqini nəzərdə tutur və əsas sifarişçi Dünya Bankıdır. Burda Sumqayıtın seçilməsi də təsadüfi deyil, çünki Bakıda ərazi böyükdür, əmlak subyektlərinin sayı çoxdur, üstəlik, burda kadastr-qeydiyyat sistemində hələ də ciddi problemlər qaldığından Dövlət Əmlak Komitəsi bu layihənin icrasına Sumqayıtdan başlamasını məqsədəuyğun sayır. Sumqayıt layihəsindən görmək olacaq ki, Azərbaycanda əmlakın kütləvi qiymətləndirməsi bizə nə verir. Pozitiv nəticə verəcək, yoxsa, sadəcə, bir proqram kimi qalacaq? Beynəlxalq təcrübədə bu çox uğurlu proqramdır. Layihə nəticəsində əmlakın inventor dəyəri ilə real bazar qiymət arasındakı kəskin fərq aradan qalxmalıdır. Azərbaycanda necə olacaq, görəcəyik.

- Belə bir fikir vurğulanıb ki, ipoteka kreditlərinin verilməsi zamanı əmlakın dəyərləndirilməsində kütləvi qiymətləndirmənin nəticələrindən istifadə olunacaq…

- Düşünmürəm ki, ipoteka kreditlərinin verilməsində kütləvi qiymətləndirmənin nəticələrinə istinad edilə bilər. Xüsusilə Azərbaycan kimi unikal bir bazarda. Bilirsiniz ki, Azərbaycan bazarı Avropa bazarı kimi oturuşmuş deyil, burda dəyərin formalaşması və qiymətlərin artma-azalma tendensiyasi sırf iqtisadi -nəzəri amillərə söykənmir. Burda müəyyən süni spekulyativ qərarlar rol oynayır, eyni zamanda bazara kənar müdaxilələr də olur. Üstəlik, beynəlxalq qiymətləndirmə standartı da, qiymətləndirmə haqqında qanunvericilik də dəyərləndirmə zamanı qısa intervalı əsas götürür. Azərbaycanda kütləvi qiymətləndirmə yəqin ki, ildə bir dəfə olacaq, amma mən bunu da mümkün saymıram. Üstəlik, Azərbaycanda əmlak üzərində risk dərəcələri böyükdür. İlin yarısında əmlakın dəyərində 30-40 faiz artım müşahidə olur, digər yarısında o qədər azalma. Yəni, oturuşmuş bazar yoxdur deyə, inanmıram, ipoteka kreditində əmlak qiymətləndirilərkən kütləvi qiymətləndirmə istinad mənbəyi olsun.

- Manatın devalvasiyasından sonra daşınmaz əmlak bazarında vəziyyət necədir? Qiymətlər qalxır, enir?

- Devalvasiyadan sonra qısa müddətdə manat ekvivalenti ilə kəskin qiymət artımı müşahidə olunmağa başladı, amma hazırda devalvasiyadan əvvəlki vəziyyətə qayıdır. Bu da təbiidir, çünki bazarda qeyri-müəyyən bir situasiya yaranıb, faktiki olaraq, alıcı problemi var. Bu alıcı qıtlığının nəticəsində tələb kəskin şəkildə aşağı düşüb və bazarda qiymətin düşməsi meylləri müşahidə olunmağa başlayıb.

- Proqnozunuz nədir, qiymətlər azalan, ya qalxan xətt üzrə inkişaf edəcək? Adamlar əllərindəki vəsaiti dəyərdən düşməməsi üçün daşınmaz əmlaka yatırsınlar, ya gözləsinlər?

- Ümumiyyətlə, mən bu məsələ ilə bağlı proqnoz verməyin əleyhinəyəm. Əmlak bazarında bu kritik vəziyyətin yaranmasında bir səbəb də qeyri-peşəkarların proqnozları oldu. Heç bir araşdırma aparmadan gah dedilər, qiymət artacaq, gah dedilər, azalacaq. İndi bazarda qeyri-müəyyən, idarəolunmaz bir vəziyyət yaranıb. Xüsusilə, indiki situasiyada daşınmaz əmlak bazarına təsir edən ciddi qərarlar oldu - həm Vergi Məcəlləsindəki dəyişiklik, həm manatın devalvasiyası oldu, həm də Mərkəzi Bank rəhbərliyi ipoteka kreditləşməsində əhəmiyyətli dəyişikliklərin proqnozunu verir. Bazara belə həssas proqnoz vermək potensial alıcıları qaçırır, spekulyasiyalara yol açır. Ona görə də, qiymətlə bağlı proqnoz verməyin əleyhinəyəm.

- Rami bəy, Azərbaycanda 2000-ci illərin əvvəllərində neft gəlirlərinin artması ilə daşınmaz əmlak bazarında da qiymət kəskin yüksəldi. İndi isə Azərbaycanın neft gəlirləri azalır, əmlak bazarında bunun izi görünürmü?

- Nə qədər desək də ki, Azərbaycan iqtisadiyyatı inkişaf edir, reallıq bu iqtisadiyyatın neftdən asılılığını ortaya qoyur. Rusiyadan da Azərbaycana iri pullar gəlib. İndi həm neftin qiyməti düşür, həm də Rusiyada iqtisadi böhrandır. Təbii ki, bu amillər daşınmaz əmlak bazarında da öz dərin izini buraxır və buraxacaq da.

- Ötən ilin analoji dövrü ilə müqayisədə bu son 2 ayda alqı-satqıda vəziyyət necədir? Çünki belə təhlillər vardi ki, manatın devalvasiyası nəticəsində bəzi şəxslər banklardan depozitlərini çəkib əmlak bazarına yönəltdilər.

- Alqı-satqı da azalıb. Adətən, bazarda hər hansı iqtisadi bir hadisə baş verəndə, dərhal daşınmaz əmlak bazarı ilə bağlı şərhlər ortaya çıxır. Halbuki, baş verən iqtisadi hadisələrdən və ya inzibati müdaxilələrdən sonra bazara qiymət vermək üçün ən azı 3 ay vaxt lazımdır. Çünki bazara çıxarılan daşınmaz əmlakın orta ekspozisiya müddəti təxminən 105 gündən çoxdur. Yəni, manatın devalvasiyasından sonra bazara qiymət vermək üçün azı 3 ay vaxt keçməsi lazımdır. Ötən ilin analoji dövrü ilə müqayisədə isə alıcı sayı kəskin azalıb, o cümlədən, ipoteka kreditləşməsindəki ciddi problemlər də alıcı sayına təsir edib. Elə bilirəm, bir-iki aya bazardakı vəziyyət aydınlaşacaq.

Günün bütün mövzuları

XS
SM
MD
LG